お知らせ

○重大なお知らせ

本HPは6月22日(金曜日)を持って完全移行します!

従来のシステムが古く限界に近づいたため、6月22日(金曜日)からまったく新たなHP(https://access-journal.jp)を構築、そちらに完全移行します。
それと同時に料金体系も一新。個人に関しては月額800円(+税)のクレジット決済のみに統一します。法人に関しては料金体系は従来通りで、銀行振込も可能です。

したがいまして、有料講読入会も6月22日(金曜日)以降は、新しいHPの方でお願い致します(このHPからの入会は絶対にしないで下さい。万一、誤って入会されても返金致しかねます。)

もちろん、すでに入会いただいている方におきましては、最大1年間、このHPは閲覧専用のために残しますし、その間の新規記事も新しいHPと並行し掲載することで不利益を被らないようにしますのでご安心下さい。

本紙「アクセスジャーナル」をいつもご覧いただき、本当にありがとうございます。
これを契機に利便性、セキュリティー、そして記事内容もさらに向上させて行きますので、今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

最新エントリ
  • 最新エントリ配信
  • 2019/03/01
  • 執筆者: Yamaoka (7:31 pm)

「レオパレス」施工不良問題で、泣きっ面に蜂の「アルデプロ」並びに秋元オーナー

 本紙ではこの1年近く、収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)並びに同社創業者で元社長、筆頭株主である秋元竜弥氏(下写真)らの抱える問題、疑惑などにつき具体的に取り上げて来ているーーその10回目は、いま世間を騒がせている「レオパレス21」(8848。東証1部。東京都中野区)との関係だ。
 現在、この問題は単なる施工不良ではなく建築基準法違反の疑いまで飛び出し、19年3月期の最終赤字は拡大、株価の下げが止まらないレオパレスだが、アルデプロはHPで17年7月14日にIRしているように、このレオパレスの物件を418棟も購入していた。
 そしていま現在も、このうちの200棟ほどが転売できないまま在庫物件となっている訳だ。
 当然、この在庫物件のなかにも問題物件がかなりの割合であると見られ、そうである以上、転売(売却)できる可能性はひじょうに低いと見ないわけにはいかないだろう。

閲覧数 (50562)
  • 2019/02/09
  • 執筆者: Yamaoka (4:29 am)

いよいよ遁走の準備かーー「アルデプロ」秋元オーナーらの最新動向(2)

 本紙では昨年4月4日の記事を手始めに、収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)並びに同社創業者で元社長、筆頭株主である秋元竜弥氏(冒頭写真)らの抱える問題、疑惑などにつき9回に渡り具体的に取り上げて来た。
 その続報を報じる。
 その前に、昨年12月14日に報じた前回記事では、昨年10月5日、秋元氏の個人資産管理会社「ドラゴンパワー」が、アルデプロの保有する東京・六本木4丁目の2つの大型物件に38億円の抵当権を付けたことを指摘した。
 秋元氏はドラゴンパワーを通じてアルデプロに78億円を貸し付けている。その内40億円近くを昨年5月14日、DESによりアルデプロの株券に替えたことはこの連載2回目に指摘している。
 つまり、昨年10月5日には、78億円からこのDESした40億円近くを差し引いた38億円の抵当権を設定したわけだが、このDESと抵当権設定は意味合いが大きく異なる。
 DESして取得したアルデプロの株券は、今後の同社の業績次第では株価が上がれば秋元氏はその分儲かるが、逆に悪化すれば損をするどころか最悪株券は紙くずになることをあり得る。いわばアルデプロと運命共同体になったともいえるのに対し、抵当権設定は単に個人資産の保全に走った以外の何者でもないからだ。
 しかもこの間のアルデプロの業績悪化は、椎塚裕一前社長を通じるなどして秋元氏が長年経営に深く関与して来た結果だ。それにも拘わらず、自分の個人資産保全に走ったことから、本紙は前回記事で秋元氏は「いよいよ遁走の準備か」との見出しを付けたのだった。
 有り体にいえば、秋元氏のこの行為は個人の債権保全に汲々としているだけでなく、株主や取引先などへの背任行為とさえいっていいのではないか。
 さて、今回の追加記事における新たな出来事のまず1つは、こんな債権保全の追加として、秋元氏=ドラゴンパワーは今年1月22日、さらにアルデプロが保有する代々木の大型物件(上写真)にも、38億円分の抵当権の共同担保を付けた事実。

閲覧数 (148361)
  • 2018/12/19
  • 執筆者: Yamaoka (5:35 pm)

あの「GFA」に浮上した重大疑惑(*1箇所訂正あり)

 不動産関連の「GFA」(8783。JQ。東京都港区。高木良社長=冒頭写真。「継続前提に重要事象」)といえば、仕手筋が介入してか、度々、株価が不自然な動きをすることは本紙でも指摘の通りだが、このGFAに今度は重大疑惑が浮上して来た。
 GFAの筆頭株主は「合同会社CP1号」(東京都港区)。
 15年10月に筆頭株主に登場し、現在も34・02%を保有している。このCP1号、買収資金約7億5000万円は匿名組合出資金によるため外部からは窺い知れないが、この間、出資者は変遷。それと共に役員も入れ替わっている。
 今回浮上した来た重大疑惑とは、そのGFA関係者A氏がGFAの株式購入資金約5億円を不動産会社B社から借り入れしたことに端を発している。このB社社長の素性も問題だが、そのB社は貸し出し条件として過大な要求をしたことから、結果的にGFAもかなりの損賠を被っているというのだ(*損賠を被っているかは不明。ただし、B社の所有する不動産をGFAが購入したのは事実)

閲覧数 (288525)
  • 2018/12/14
  • 執筆者: Yamaoka (1:24 am)

いよいよ遁走の準備かーー「アルデプロ」秋元オーナーらの最新動向

 本紙は今年4月4日の記事を手始めに、収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)並びに同社創業者で元社長、筆頭株主である秋元竜弥氏(冒頭右写真)らの抱える問題、疑惑などにつき7度に渡り具体的に取り上げて来た。
 そうしたなか、秋元氏の忠実な部下といってよかった椎塚裕一氏(冒頭左写真)が10月25日、アルデプロ社長から、代表権を持たない取締役COOに退いたことは第6回目の記事で報じた通り。
 さらに前回記事では、所有不動産売却が進まないなか、新たな物件購入資金にも窮して11月15日、新株予約権の募集などのIRを行ったことなどを報じた。
 その後、いよいよ秋元氏、アルデプロに不測の事態(?)があった際に備えて出来るだけ自分の債権保全に乗り出したのでは、とも思わせる注目すべき動きがあったので追加報告する。
 その前に、前回記事で報じた新株予約権などの募集の件に関するその後の動きについて述べておきたい。
 これ、正確にはすべて行使(1株当たり53円)されれば約20億円になる新株予約権と、約5億円の第三者割当による新株発行だったわけだが、予定通り12月3日払い込みは完了した。
 結果、アルデプロはとりあえず約5億円が資金調達できたわけだが、先の募集IRのなかで、アルデプロはこの約5億円は子会社「弥生マネジメント」(大阪市北区)が所有する販売用不動産の仕入れのためにノンバンクから借りた5億円を返済するため(これにより借入コストを低減する)としていた。
 具体的な物件名などは明らかにしていなかったが、本紙は取材の結果、この物件(上写真の黄色囲み)を特定した。その他にも、本紙は同じ東京都港区六本木のビルにアルデプロが6億5710万円の抵当権を設定している事実を確認した。こうした設定状況などを見ると、秋元氏が実質オーナーの下、杜撰とも思われる物件購入が行われ、今日のアルデプロの苦境は秋元氏に大きな責任があると思わざるを得ないので、まずはその点を指摘しておく。

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  • 2018/11/21
  • 執筆者: Yamaoka (5:12 am)

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビの化けの皮がますます剥がれて来た

 本紙は今年4月4日の記事を手始めに、収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)並びに同社創業者で元社長、筆頭株主である秋元竜弥氏(冒頭右写真)、それに椎塚裕一社長(冒頭左写真)の抱える問題、疑惑などにつき6度に渡り具体的に取り上げて来た。
 そうしたところ、人事異動があり、ついに椎塚社長が代表権を持たない取締役COOに退いたのは前回記事でお伝えした通り。
 しかしながら、その椎塚氏とコンビを組み、この間、実質、同社を牛耳って来た秋元氏は今も筆頭株主としていまも大きな影響力を持っていることに代わりはない。
 というわけで、また追加で新たな動きをお伝えするのだが、その前に、大手信用調査会社「東京商工リサーチ」が11月9日、実に興味深い記事を配信しているので紹介すると共に、解説しておく。
「ネット融資仲介『maneo』の組成ファンドが返済を延滞、元本割れの恐れも」というタイトル記事のことで、近年、新たな資金調達方法として注目を集めているソーシャルレンディングの大手「maneo」が11月1日、3件の延滞発生を明らかにしたが(具体的な借り手の社名等は伏せている)、その1つはアルデプロが絡んだものだとして分析している。
 本紙が「『アルデプロ』秋元・椎塚コンビの重大疑惑(2)」、「同(3)」のタイトル記事のなかで報じた、アルデプロがそもそもは保有していたが、次に「住宅相談室」→再びアルデプロ→「如月マネジメント」、そして現在は「TT」が所有している神奈川県川崎市内の不動産(下写真)を担保に、maneoの関連会社「UBIfinance」(現リクレ)が如月マネジメント(商工リサーチ記事ではA社)に19億2000万円の根抵当権を設定した分がこげつく可能性があるという。
 本紙がこの物件に注目したのは、如月マネジメント(A社)が金銭消費貸借契約の公正証書を巻く際、椎塚社長(当時)がその立会人として捺印していることなどから、如月マネジメント(A社)はアルデプロの息がかかったダミー会社で、業績をよく見せ株価を上げるために、売却されたように見せかけているのではないかとの疑惑を抱いているからだ。
 さすがに商工リサーチ記事ではそこまで言及していないが、アルデプロの関係者に取材したところ、A社について、「当社(アルデプロ)とは一切関係ない、取引先の1社に過ぎない」と答えたとわざわざ記していること自体が、商工リサーチも本紙と同様の疑惑を抱いていることを伺わせる。
 何しろ、A社はそもそもはアルデプロが購入した「レオパレス21」物件を多く所有し、それを担保に同じくリクレから資金調達しているともいう。ということは、さらに新たな延滞発生が……。
 また、同記事によれば、融資は担保不動産の評価額の75%に止めているにも拘わらず、川崎物件では担保不動産を売却しても元本割れの事態もあり得るというのは驚き。
 アルデプロ側が言葉巧みに高い評価を信じ込ませたのか? それともmaneo側も薄々はわかっていて……(同記事では川崎物件の現所有者TTは「(maneo)グループ企業ではない」とのコメントを載せているが、本紙はmaneoのオーナー会社と見ている)。

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  • 2018/11/01
  • 執筆者: Yamaoka (10:51 pm)

新宿・歌舞伎町近くーー訳あり物件に手を出した「パナソニックホームズ」

 総合家電大手「パナソニック」(6752。東証1部)の主要子会社「パナソニックホームズ」(大阪府豊中市)が購入した物件が訳ありで、当初は同地に自社でマンションなど建設するつもりが転売先を捜しているという。
 その物件とは、東京都新宿区北新宿1丁目の鉄筋コンクリート地下1階地上9階建てビルと駐車場。
 パナソニックホームズは今年7月2日、前の所有者からこの土地・建物を購入。
 もっとも、ビルの方は1975年に建てられており老朽化が目立つ。そして、現在も入居しているのは1階の西武信用金庫などわずかで、賃借人の地上げはほぼ済んでいた。そこで同ビルを取り壊し、約400坪の同地にワンルームマンションなどを建設する予定だった。
 確かに、同地はJR中央線「大久保」駅まで徒歩3分、小滝橋通りに面した好立地と来ている。だが、その反面、この地域には場所柄ややこしい物件も少なくないようで、本紙では以前、組事務所絡みで取り上げたケースもある
 では、今回の場合はなぜ転売を急いでいるというのか。.

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  • 2018/10/23
  • 執筆者: Yamaoka (7:34 pm)

あのオーロラが「淡島ホテル」買収。「長泉ガーデン」は切捨てで住民危機に

「淡島ホテル」といえば、バブル経済最末期の91年10月、そもそもは東京相和銀行(現東京スター銀行)がVIP客接待のために建てたセレブホテル。同行を創立した長田庄一氏が政財界に太いコネを持っていた賜物だろう。同ホテルは静岡県は駿河湾に浮かぶ国立公園内の無人島・淡島にも拘わらずオープンできた。(冒頭左写真の黄色カコミが淡島。右写真は淡島ホテル)
 しかし、東京相和は99年6月に破綻。それでも東京相和を立ち上げた長田ファミリー企業がその後も運営。だが高級過ぎたことが逆に徒となり、120億円以上の負債を抱え、今ではホテル建物は競売申し立てされる事態に陥っている。
 一方の「ホテル長泉ガーデン」(横写真)は、同じ長田ファミリー企業が2008年12月、同じ静岡県は愛鷹山の丘陵地に建てた会員制リゾートホテル(141室)で、1口3500万円ほどで売りに出された。
 会員制リゾートホテルながら、温暖な気候、三島駅まで車で15分ほどの近場ということもあり、実質ここを自宅、終の棲家にしている高齢者も少なくない。
 ところが、こちらも30億円ほどの負債を抱え、とっくにオープンしているはずだった2館号(75室)は外観が出来たところで建設中止になっている。
 こうしたなか、長田ファミリー側は今年4月、「オーロラ」(名古屋市中区。竹原虎太郎社長)に淡島ホテルの株式を譲渡。ホテル長泉ガーデンの運営も依頼していたが、こちらについては9月、オーロラは運営しないことを表明した。
 ホテル長泉ガーデンの方はすでに今年5月、併設したレストラン、大浴場は営業停止に。住民の足になっていた最寄りの三島駅やスーパーまでのシャトルバスも止まり、住民が運転している状態。
 さらに電気、ガスなどのライフライン、ゴミ回収(会員制リゾートホテルのため専門業者に依頼)も運営会社側が負担すべきところ料金滞納。本来、ストップするところを、住民が直近の毎月料金を自己負担して何とか継続してもらっている状況だ。
 しかし、こうしたなか、自主退去する住民も少なくなく、残った住民の負担額は高騰する一方。70歳以上の高齢者が大半で、なかには車イス、要介護状態で、ここに居られなくなったら行くあてがない者もいて、危機的状況に陥っている。
 それにしても、この淡島ホテルと長泉ガーデンの差は何なのか。また、オーロラとはいかなる企業なのか。
 実はこのオーロラ、本紙においては過去“怪しい上場企業”絡みで取り上げたこともある、いわくある企業なのだ。

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  • 2018/10/12
  • 執筆者: Yamaoka (10:10 pm)

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビ、いよいよ窮地か

 本紙は今年4月4日の記事を手始めに、収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)並びに同社創業者で元社長、筆頭株主である秋元竜弥氏(冒頭右写真)、それに椎塚裕一社長(冒頭左写真)の抱える問題、疑惑などにつきこの間、6度に渡り具体的に取り上げて来た。
 そうしたなか、9月25日、10月1日と同社人事に関して大きな動きがあった。
 10月25日開催予定の定時株主総会の承認を得て正式に決定されるとはいえ、まず9月25日に4人の新任取締役候補者が、続いて10月1日には椎塚社長が代表権を持たない取締役COOに退くなどのIRが出されたからだ。
 なぜ、本紙がこの人事異動をこれまで同社を実質、引っ張って来た秋元・椎塚コンビがいよいよ窮地と見るかについては後述する。
 その前に、この2つの人事異動の間、9月27日に出された子会社の信託受益権の売却について出されたIRも注目したい。
 この子会社とは「合同会社TSM147」を指す。
 本紙は4月4日の第一弾記事で、アルデプロが推定約120億円で購入した東京・銀座は中央通りに面した物件が予定通り転売できず、借金が雪だるま式に増えて行くと見られると指摘していた。これはこのTSM147のこと。
 9月27日のこのIRでは、売却先との守秘義務契約により売却価格は公表を控えるとしていたが、10月5日に出た「日経不動産マーケット情報」によればアルデプロの購入価格を若干下回るようだ。
 ということは、この間の新たなSPCの組成、借り入れの借り換えなどのコストなどを考えると実に40億円ほどの売却損をアルデプロは出した(損切り)と見られる。
 まさに本紙の指摘は正しかったことが証明されたわけだ。
 また、本紙は9月9日の記事で、「レオパレス21」の全国418物件を購入したものの、その一部物件を「如月マネジメント」というダミー会社に売ったことにするなどの粉飾疑惑を指摘していたが、さる事情通はこう証言する。

閲覧数 (278952)
  • 2018/09/09
  • 執筆者: Yamaoka (5:16 am)

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビの重大疑惑(3)

 本紙はこの連載(1)(2)において、不動産会社「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区。椎塚裕一社長。冒頭左写真)が、椎塚社長並びにアルデプロの創業者でオーナーといってもいい秋元竜弥氏(冒頭右写真)が深く関わる「アセットパートナーズ」、「住宅相談室」、「青山トラスト」、さらには「如月マネジメント」といったいわばダミー会社を使って不動産売買を行うことで、秋元氏に利益を流したり、アルデプロの不動産売上を水増ししている疑惑を指摘した。
 7月30日、アルデプロは2018年7月期通期(17年8月から18年7月)の連結予想修正を行っているので、今回は重大疑惑が業績予想に及ぼす影響を具体的に見てみよう。
 その7月30日のIRによれば、アルデプロの通期連結は売上高約116億円、営業利益約12億円、経常利益は約6億2000万円の赤字になるという。
 同社は前回、売上高をこの2倍にも迫る約206億円、営業利益約28億円、経常利益約8億2000万円の黒字としていたのだから大変な下方修正だ。
 分析してみたところ、今期のアルデプロのこの売上高、同社は具体的な社名は控えているが、昨年、子会社「六本木マネジメント」という合同会社で仕入れた「レオパレス21」の全国418物件の一部、それに東京都渋谷区の大型物件「勝栄ビル」(今年4月27日売却)、そして本紙指摘の前出・如月マネジメントに売却された分が主なものと思われる。
 本紙はなぜ、この如月マネージメントをダミーというのか?
 この根拠の1つは、連載(2)において、如月マネジメントがアルデプロから川崎市の土地を購入する(今年1月31日)ための資金借り入れを行った席になぜかアルデプロの椎塚社長が同席、しかも如月マネジメントの借り入れの公正証書に立会人として署名・捺印している事実を指摘した。
 今回、さらに同じほど疑惑に思わないわけにはいかない新たな証拠を入手した。

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  • 2018/08/18
  • 執筆者: Yamaoka (3:00 am)

「住友不動産」が、弱視老女に自宅明渡訴訟の不可解

 昨年10月23日、「住友不動産」(8830。東証1部。東京都新宿区)は、東京都港区虎ノ門3丁目に住む80歳近い老女Sサンを被告とする自宅明け渡し訴訟を提起した。
 地下鉄・日比谷線「神谷町」駅から数分のこの一帯には複数の寺院があり、古い住宅がまだ残っている。Sサンの木造2階建ての自宅も、父親が「俊朝寺」の土地を借り今から61年も前に建てたものだ。
 しかしここにも地上げの波が。住友不動産は12棟をまとめ、「虎ノ門3丁目計画」と名づけ、オフィスビルやマンション建設などを計画しているようだ。
 Sサン自身が語る。
「7月には大通りから自宅への入り口に鉄柵が設けられ、街灯もなくなり、目が悪い私は大通りから自宅への路地の入り口がわからず(現在は写真と異なり、完全に鉄柵で覆われている)、通りがかりの人に入り口を聞く有様です。2年ほど前には隣の家だけ解体され、その振動で自宅が傾き、ガス漏れが心配なのでお風呂など使用できず、銭湯に通っています。8月初め、初めて住友不動産の方が突如、2人見られ、『8月8日から建物を解体するから!』とだけ通告して行きました。
 住友不動産は本当に悪い。なぜ、これまで私を一度も訪ねて来なかったんでしょうか。来れば、私が住んでいることがわかるのに」
 冒頭で述べたように、訴訟中だから、さすがにいま現在、住友不動産はSサンの住み続けている自宅を強制的に解体する挙には出ていない。
 しかしながら、隣の家だけ先に解体したり、鉄柵を設けるなどの行動はSサンへの嫌がらせとも思える。
 何しろ、すでにSサンと同居していた家族はむろん、他の棟の入居者も全員引き払い、この一帯に住むのはSサンのみなのだ。
 これだけ聞けば、Sサンだけがごねて退去を拒否しているように思われるかも知れない。しかし、この地上げに深く関わっていたその道のプロは住友不動産に大きな落ち度があると断言する。
 もっとも、住友不動産の名誉のために、詳細を以下で解説する前に一言断っておくと、むろん、このSサンが今も住み続ける自宅は、登記簿を確認すると、2016年12月28日、売買により住友不動産に所有権移転している。前の所有者はSサンのご主人。そして、ご主人にはこの間、それなりの支払いがされている模様だ。
 では、何が問題というのか?

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  • 2018/08/10
  • 執筆者: Yamaoka (5:43 am)

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビの重大疑惑(2)

 本紙では今年4月から「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区。椎塚裕一社長=冒頭左写真)の問題点を本格的に取り上げ始め、今回と同じ今回と同じタイトルの(1)では、いよいよ同社並びに創業者でオーナーといってもいい秋元竜弥氏(冒頭右写真)の重大疑惑につき言及を開始した。
 具体的には、(1)ではアルデプロの不動産売買時に仲介者としてよく登場する「アセットパートナーズ」(東京都千代田区。16年10月清算結了)なる会社を取り上げ、同社は実質的に秋元氏個人に利益を回すための会社ではないかとの疑義につき解説した。
 今回は、さらに重大な疑惑である、「“身内”を使い、さも買収物件が転売でき、収益が上がったかのように見せている」のではないかという疑惑を取り上げる。
 前回(1)では、アセットパートナーズのような性格を持つ疑惑会社として「住宅相談室」(東京都新宿区。15年9月解散)、「青山トラスト」(東京都港区)の2社を上げた。この3社いずれにも、秋元氏と古くからの知り合いの同一人物が深く関係しているからだ。
 そして、この住宅相談室はアルデプロから神奈川県川崎市の土地を購入しながら、再びアルデプロが買戻し、今年1月末、“身内”と思われる会社に売却されている。
 まずは、その川崎市の不動産謄本をご覧いただきたい(下に転載)。
 それを見ると、今年5月、さらに別会社に所有権移転しているのがわかるが、この会社はいま話題になっている、ネット経由で融資を仲介するソーシャルレンディング最大手「maneoマーケット」関連企業と思われるから、なおさら興味深い。
 仮想通貨交換業者同様、新たな金融サービス業として登場したソーシャルレンディングだが、まだリスク管理体制がキチンとなされておらず、今年7月17日までに、金融庁がmaneoに業務改善命令を出したのはご存知の通り。

閲覧数 (405406)
  • 2018/07/13
  • 執筆者: Yamaoka (3:33 pm)

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビの重大疑惑

 本紙は6月22日、「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区。椎塚裕一社長=冒頭左写真)が東京・代々木の地上げ絡みで提訴されていた件を報じている
 その際、この件を同社が未だIRしていないのは、その背後に、アルデプロの創業者で元社長、そして筆頭株主(35・71%)である秋元竜弥氏(冒頭右写真)に関するもっと重大な疑惑まで浮上して来るからではないとして、この1つとして、「アセットパートナーズ」(東京都千代田区。16年10月清算結了。以下、アセット略)という不動産会社を挙げ、「アルデプロの利益をこのアセットを噛ませ、抜いている疑惑」を指摘していた。
 本稿では、この疑惑を検証した。
 まずは、かつてアルデプロと取引していた告発者(仮にA氏とする)の証言を聞いていただきたい。
 このA氏、南青山3丁目の地上げの件を手伝ったことがある。確かに、アルデプロは同地の地上げにも関わっていた。
「南青山3丁目のアルデプロが所有していた物件を売却するに当たり、うちが買主との間を仲介したんですが、その手数料の一部を、コンサルティング業務委託契約を結んだことにしてアセットに約4300万円落とせといわれたんです。秋元氏にです。しかし、そもそもアセットは何も仕事をしていない。だから断りたかったんですが、秋元氏に『アセットに落とさないと、アルデとお宅との契約をひっくり返すぞ!』と脅されたので、やむなく支払ったんです。
 秋元氏は、『自分の飲み食いの領収証はアセット宛てにしてもらい、アセットで落としている』といっていました」
 また、先の業務委託契約書はA氏が出むきアルデプロの本社会議室で作られたという。そしてその際に同席したのは秋元氏、それにアルデプロの椎塚社長だけ。アセットの社長も社員もいなかったという。
「アセットの代表印を椎塚社長が持って来て押印しました。だから、私はアセットは秋元氏の会社という認識です」(A氏)
 さらに、本紙はこの契約書コピーを入手しているが、そこにはこの契約書、それに基いて約4300万円を支払うとする「報酬支払い承諾書」、それにこの2つの書面を添付してA氏にメールした記録もある。
 そのメールの差出人はアルデプロの椎塚社長で、「お世話様です。南青山の件で、アセットパートナーズに支払う契約書および支払い承諾書になります。よろしくお願いいたします」と記されている。
 そして、本紙はこの南青山3丁目のケースのように、アルデプロが不動産を売却ないし購入する前、このアセットが間に入り、同社に「手数料」が落ちるようになっているケースを、冒頭の代々木、南青山3丁目以外にも、渋谷区幡ヶ谷1丁目、中央区の銀座6丁目などでも確認している。

閲覧数 (301403)
  • 2018/06/22
  • 執筆者: Yamaoka (2:26 am)

「アルデプロ」、代々木問題物件地上げ巡るトラブルで浮上した疑惑の数々

 本紙では今年4月以降、収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区。椎塚裕一社長)の具体的案件を2つ取り上げている。
 1つは、コンプラ上も問題ある東京・銀座の不動産を購入したが一向に売れない件、もう1つは別の銀座のビル買収巡るトラブルで違約金訴訟を起こされている件だ。
 業績悪化、そこから来る焦りもあってのトラブルのようだ。
 さて、今回のトラブルの舞台になっている東京・代々木の地上げ物件とは「代々木会館」(冒頭写真)のことを指す。債権が入り乱れ、もうかれこれ30年以降シコっており、“東京の九龍城”なんて呼び名もあるほど。
 しかし代々木駅のすぐ横という都心の超一等地なので、地上げ出来た場合、その転売益もそれだけ大きい。しかし、こうした問題物件故、地上げは簡単ではないし、資金が潤沢でないと最後まで仕上げるのははなはだ困難だろう。
 そんななか、アルデプロが地上げに乗り出していた。ただしかなりの問題物件故、アルデプロの創業者で元社長、そして筆頭株主(35・71%)である秋元竜弥氏は野口真紀氏に依頼したようだ。
 そう、代々木会館より長くシコり、反社会勢力も跋扈していた、広大なあの南青山3丁目の地上げをなし遂げた功労者の1人ともいわれ地上げの世界で注目されている女性だ。秋元氏(アルデプロ)もこの南青山3丁目物件に関わり野口氏と面識があったというより、かつてパートナーだった。
 ところが、その野口氏が代々木会館を地上げ中、資金難からかアルデプロは突如、撤収。その間にアルデプロが買い取った所有権分の報酬(3%)が支払われないとして、野口氏が代表の「REALM INC」(東京都渋谷区)は昨年12月、3900万円の支払いを求めアルデプロを東京地裁に提訴(横写真=その訴状)。現在、係争中だ。
 ただし、冒頭の銀座ビル買収を巡る民事訴訟の方はアルデプロのIRに出ているが、こちらの方は未だIRされていない。
 この差は何のか?
 取材して行くと、なぜこちらはIRしないのがわかるような気がして来た。
 アルデプロは提訴を受け、代々木会館地上げにおける野口氏の関わりは単に相手とのアポイントなどを取ったに過ぎず、地上げを主導してその方法を発案したり、アルデプロに助言、相手と交渉して区分所有権の買い取りを実現したといったことはないので、野口氏側が求める報酬を支払う必要などないと全面的に争っている。
 だが、まず、この一連の訴訟資料を見るなどすると、すでにアルデプロの言い分にかなりの無理があると思わないわけにはいかない。
 それどころが、この地上げに登場する複数の会社について調べて行くと、アルデプロ側と組んで野口氏への報酬金支払いを渋っているのではないか、さらにはもっと重大な秋元氏に関する疑惑まで浮上して来たからだ。

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  • 2018/05/18
  • 執筆者: Yamaoka (2:30 am)

業績悪化で苦肉の策かーー「アルデプロ」、銀座ビル買収話巡る違約金訴訟で浮上した驚愕手口

 収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)の業績が良くない。
 17年7月期は売上高約77億円と、前期(約257億円)比の実に4分の1ほど。結果、経常利益は赤字に。不動産在庫は17年10月末で350億円と前期比36%増。本紙では4月4日、東京都中央区銀座は中央通り沿いに仕入れた物件が売れず、わずか1年半ほどでコストが約30億円も増加、150億円以上で売らないと赤字になる大型物件を抱えていることをレポートしてもいる。
 今回、お伝えする銀座ビル買収話巡る違約金訴訟の物件は、同じ銀座でも並木通りに面したビルで別物(冒頭写真の左端ビル)。アルデプロのHPでは昨年9月4日、提訴されたと報じている。現在、係争中だ。
 本紙がこの訴訟に注目するのは、あくまで相手方(原告)の言い分ながら、違約金を支払わなくても済むように驚愕の手口を用いていると主張しているからだ。
 周知のように、通常はビルを買収する契約を結びながら、約束の期日までに資金を用意できず話が流れれば売買契約額の20%相当の違約金が発生する。このビルの場合、85億円の契約だったとして、原告は17億円を要求している。
 その手口を紹介する前に、アルデプロが相当厳しい状況に置かれている根拠をさらに示そう。
 5月14日、アルデプロは第三者割当増資の払い込みが無事完了した。
 これはDESによるもので、結果、アルデプロの創業者で元社長、そして筆頭株主(35・71%)である秋元竜弥氏(上写真)が代表の「ドラゴンパワー」に対するアルデプロの債務は78億円から38億4000万円に圧縮された。
 事情通氏が解説する。
「そもそも、秋元の個人資産会社であるドラゴンパワーはアルデプロに対し社債(約48億円)と貸金(約30億円)で計約78億円の債権があった。しかし、アルデプロは不動産物件は売れない、売れても利益がほとんど出ない状況で、ドラゴンに返済はむろん金利支払いも厳しい状況。そこで今回約40億円分のDESをやって上げた。

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  • 2018/04/10
  • 執筆者: Yamaoka (11:51 pm)

<ミニ情報>服役となった大物地面師・内田マイクと積水ハウス詐欺事件

 一部では保釈逃亡中で、もう見つからないのではともいわれた、大物地面師・内田マイク(64。冒頭写真)が先月、逮捕されていた。
 東京都杉並区内の地面師詐欺事件で一審懲役7年。その後、贖罪寄付した結果、高裁で懲役6年に減刑。3000万円ともいわれる保釈金を払って保釈されていたが、ついに上告棄却となった結果だ。
 この内田の保釈逃亡説が流れたのは、別件地面師詐欺事件にもいろいろ関わっていると見られるが、その件で自分の関与が出て来たためとも。そして、そのなかには、昨年4月、JR五反田駅近くの土地取引に絡み、「積水ハウス」(1928。東証1部。大阪市北区)が約63億円騙し取られた(ただし相殺分あり実質は約55億円)件も含まれていた。

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  • 2018/04/10
  • 執筆者: Yamaoka (6:41 pm)

「かぼちゃの馬車」破たんーー「スルガ銀行」と“黒幕”の関与に注目

 大手マスコミ既報のように、首都圏で女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開する不動産会社「スマートデイズ」(東京都中央区)は4月9日、民事再生法の適用を東京地裁に申請し受理されたと発表した。(冒頭写真=ベッキー出演の同社CM)
 負債総額は債権者911名(内、シェアハウスのオーナー675名)に対し、約60億円とのこと。
 この負債規模だけ見れば、それほど注目に値しないかも知れない。
 しかし、このスマートデイズ、シェアハウスの不動産投資を一般人(主に30から50代の会社員)に持ちかけ、銀行を繋いで1軒当たり1億円超の不動産、建設費を融資させ、その物件を一括借り上げ、家賃保証する「サブリース」と呼ばれる業者だった。
 そもそも、このサブリースという方式、不動産投資家は儲からないといわれる上、スマートデイズの場合、投資家の年収を誤魔化して銀行に繋いだり、空室分の保証を実行しないなど数々の問題が指摘された。そして、こうした問題と思われる事例は本紙既報旧マンハッタンインベストメント旧プライムエージェントなど多い上、スマートデイズに加えこの2社も、融資銀行はいずれも「スルガ銀行」(8358。東証1部。静岡県沼津市)であることから、同行もサブリース業者側の問題に気づきながらも、融資実績を上げるために黙認しているのでないかとの指摘も出ている。
 そんななか、スルガ銀行の株価は下落する事態になっている(上写真のチャート)。
 また、スマートデイズは昨年10月まで「スマートライフ」、さらに13年9月までは「東京シェアハウス」(同社設立は12年8月)といっていたが、本紙既報のように、同社設立時のオーナーが、その後も背後で関わっていた可能性があり、その点も明らかにされすべきだろう。

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  • 2018/04/04
  • 執筆者: Yamaoka (4:03 am)

コンプラ上問題もーー「アルデプロ」が抱え続ける東京・銀座は中央通り物件

 収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)は3月29日、「劣後匿名組合契約の締結、連結子会社における信託受益権の譲渡、および子会社の異動に関するお知らせ」というタイトルのIRを出した。
 このタイトルだけ見ると、不動産に門外漢の読者はちんぷんかんぷんだろうから、平易に一言でいえば、東京・銀座の中央通りという超一等地に面した物件を期限までに売却できなかったので、資金元を替えたという内容だ。
 アルデプロなどが出資する特別目的会社(SPC)が、同地(約76坪。冒頭)を取得したのは16年9月30日のことだった。その際は「ソワレ・ド・松川ビル」(地上10階地下1階)ごとだったが、同ビルは40年以上前に建てられており、購入時、すでにビルは閉鎖されておりほどなく解体。場所は新橋駅寄りの銀座8丁目とはいえ、そこはわが国を代表する銀座の中央通りという超一等地故、数カ月もすれば買い手がつき、大きな転売益を得られると目論んでいたようだ。
 推定ながら買収価格は約120億円。単純計算すると土地1坪当たり実に1億6000万円近くにもなる。
 ところが、後述するように、当初の思惑と違って1年半経たいま現在も売れないものだから、その間のコストが増大。そうなると、売値を高くせざるを得ないからますます売れにくくなる。
 また、コンプライアンス上、問題があることも売れない大きな理由と思われる。
 土地登記簿(横写真)を見ると、アルデプロなどのSPCの前の持ち主は「楽珠美」(東京都渋谷区)で、所有権変更まで70億円の根抵当権が設定されていた。この楽珠美、08年10月に社名変更されるまで「酒々井(しすい)開発」(東京都千代田区)といっていた。
 この酒々井開発の名前が全国紙の社会面に登場したのは05年5月から7月にかけてだった。
 東京ディズニーランドなどを運営する「オリエンタルランド」(4661。東証1部。千葉県浦安市)が、清掃業務の委託を通じて、結果的に巨額の利益を右翼団体幹部の関連会社グループにもたらしていることが発覚してのことだった。
 広域暴力団・松葉会の元最高顧問で、右翼団体の連合組織の名誉議長を務めた人物の親族らが経営しており、その会社は「中央興発」といい、本紙も当時、報じている
 そして、その親族のグループ会社のなかに80年代、千葉県内でゴルフ場・宅地開発をやっていた会社もあり、同社も実名公表されていたが、それが酒々井開発だった。
 ところで、前述の「当初の思惑と違って1年半経たいま現在も売れないものだから、その間のコストが増大。そうなると、売値は高くせざるを得ないからますます売れなくなる」とはどういうことか。

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  • 2018/02/27
  • 執筆者: Yamaoka (2:25 pm)

「リベレステ」社長の公私混同債権回収疑惑

 本紙では今年2月9日、「上場廃止、自己破産申請した『郷鉄工所』と、あの問題公認会計士との接点」というタイトル記事を報じている
 そのなかで、反社会勢力とも関係を持つと見られる公認会計士・堀友嗣氏が、上場廃止・自己破産申請した「郷鉄工所」(岐阜県垂井市)だけでなく、その郷鉄工の筆頭株主だった「タストン・リサイクル」(東京都世田谷区)の借入仲介もして高額手数料を稼いでいると報じた。
 そのタストン社が借りた額は実に11億円、時期は15年2月とも報じた。
 その借り入れは1年内に返済されるはずだったが、それからさらに2年ほど経過した現在も未返済となっている。
 その間に郷鉄工は上場廃止、タストン社が所有していた20%近い株は紙くずとなったとなっているのだから無理もないが、その貸し手は不動産業の「リベレステ」(8887。JQ。埼玉県草加市)。
 どういう経緯で11億円も貸したのか、リベレステの当時のIRを見ても載っていないし、同社は取材拒否なので不明ながら(ただし有価証券報告書には11億円の短期貸付金の記載あり)、上場企業が年間利益(8億7200万円。17年5月期)が軽く吹っ飛ぶ額を貸し付け不良債権化、しかもその仲介をしたのが反社と繋がる堀公認会計士となれば、株主代表訴訟の対象にもなり得、なおさらマズイのではないか。
 しかし、本紙が得た情報によれば、堀公認会計士も絡んでマズイと思われるのはこれだけではない。

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  • 2017/11/07
  • 執筆者: Yamaoka (5:57 pm)

あの京都駅前問題土地の一部、ついに売却。米系ファンドがホテル建設へ(追加情報)

 かつてあの「武富士」が地上げしようとして失敗。実に40年来シコっていた京都駅に程近い問題土地(約3300坪)の一部737坪が米系ファンドに売却され、いよいよホテル建設が始まるという。
 10月28日の第一報の追加分をお伝えする。
 京都市の土地利用の調整に係るまちづくりに関する条例第6条、7条の規程によれば、該当する開発を行う場合、事前に市に届け出し、周辺住民に説明会を開催しなければらない。その説明会は昨11月6日に行われた。
 上に掲げたのは、現地に掲げられたその説明会の概要看板だ。
 それによれば、ホテル事業を行うのは「ウィンチェスター特定目的会社」(東京都千代田区)で、ホテルは地上9階地下1階。施行は「戸田建設」ですでに決まっていることがわかる。

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  • 2017/09/27
  • 執筆者: Yamaoka (1:39 am)

自供!? あの新橋地上げ絡み変死事件の犯人に関する情報

 本紙では背後に反社の影が見え隠れし、また女性の変死事件も発生したことからウォッチしている、「NTT都市開発」(3231。東証1部)が依頼、頼まれた「京栄商事」(東京都港区)が地上げをできずトラブルになっている件だが、久々に続報をお伝えする。
 今回お伝えするのは、その地上げ対象地の一部土地を所有していた高橋礼子さんの件だ。
 彼女の所有した地上げ対象地の土地は、彼女の意思とか関係なく、何者かが勝手に第三者に所有権移転した可能性が極めて高い。それが15年4月のことで、その後の16年10月、変死体で見つかった(享年59歳。冒頭写真)。
 本紙が得た情報によれば、この所有権移転も別の女性が成りすまして所有権移転した、いわゆる地面師詐欺だというのだ。
 本紙では、彼女の土地はエンドユーザーのNTT都市開発の所有となるまでのわずか3カ月ほどの間に実に7回も所有者が代わる(上写真謄本を参照)など奇っ怪な様相を呈していることなどから、この間に登場する所有者のいずれかが所有権移転、すなわち電磁的公正証書原本不実記録・同供用容疑に関与していると推測していた。
 だが、今回もたらされた高橋さんに成りすましていたとの情報が正しければ、少なくとも現状、この間の地上げ屋と、この成りすまし女性との間には接点が見られないことから、彼ら地上げ屋が欲しがっていることを事前に掴み、まんまと地上げ屋側に売り抜けた詐欺事件の可能性も出て来た。

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第10回目からはゲストとして須藤甚一郎氏(元芸能レポーター。目黒区議)を迎え、ますますヒートアップ! (原則)月1回、Ustreamで生放送中。なお過去の放送分はYouTubeでもご覧になれます。
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