お知らせ

○重大なお知らせ

本HPは6月22日(金曜日)を持って完全移行します!

従来のシステムが古く限界に近づいたため、6月22日(金曜日)からまったく新たなHP(https://access-journal.jp)を構築、そちらに完全移行します。
それと同時に料金体系も一新。個人に関しては月額800円(+税)のクレジット決済のみに統一します。法人に関しては料金体系は従来通りで、銀行振込も可能です。

したがいまして、有料講読入会も6月22日(金曜日)以降は、新しいHPの方でお願い致します(このHPからの入会は絶対にしないで下さい。万一、誤って入会されても返金致しかねます。)

もちろん、すでに入会いただいている方におきましては、最大1年間、このHPは閲覧専用のために残しますし、その間の新規記事も新しいHPと並行し掲載することで不利益を被らないようにしますのでご安心下さい。

本紙「アクセスジャーナル」をいつもご覧いただき、本当にありがとうございます。
これを契機に利便性、セキュリティー、そして記事内容もさらに向上させて行きますので、今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。

最新エントリ
  • 最新エントリ配信
  • 2018/10/12
  • 執筆者: Yamaoka (10:10 pm)

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビ、いよいよ窮地か

 本紙は今年4月4日の記事を手始めに、収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)並びに同社創業者で元社長、筆頭株主である秋元竜弥氏(冒頭右写真)、それに椎塚裕一社長(冒頭左写真)の抱える問題、疑惑などにつきこの間、6度に渡り具体的に取り上げて来た。
 そうしたなか、9月25日、10月1日と同社人事に関して大きな動きがあった。
 10月25日開催予定の定時株主総会の承認を得て正式に決定されるとはいえ、まず9月25日に4人の新任取締役候補者が、続いて10月1日には椎塚社長が代表権を持たない取締役COOに退くなどのIRが出されたからだ。
 なぜ、本紙がこの人事異動をこれまで同社を実質、引っ張って来た秋元・椎塚コンビがいよいよ窮地と見るかについては後述する。
 その前に、この2つの人事異動の間、9月27日に出された子会社の信託受益権の売却について出されたIRも注目したい。
 この子会社とは「合同会社TSM147」を指す。
 本紙は4月4日の第一弾記事で、アルデプロが推定約120億円で購入した東京・銀座は中央通りに面した物件が予定通り転売できず、借金が雪だるま式に増えて行くと見られると指摘していた。これはこのTSM147のこと。
 9月27日のこのIRでは、売却先との守秘義務契約により売却価格は公表を控えるとしていたが、10月5日に出た「日経不動産マーケット情報」によればアルデプロの購入価格を若干下回るようだ。
 ということは、この間の新たなSPCの組成、借り入れの借り換えなどのコストなどを考えると実に40億円ほどの売却損をアルデプロは出した(損切り)と見られる。
 まさに本紙の指摘は正しかったことが証明されたわけだ。
 また、本紙は9月9日の記事で、「レオパレス21」の全国418物件を購入したものの、その一部物件を「如月マネジメント」というダミー会社に売ったことにするなどの粉飾疑惑を指摘していたが、さる事情通はこう証言する。

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  • 2018/09/09
  • 執筆者: Yamaoka (5:16 am)

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビの重大疑惑(3)

 本紙はこの連載(1)(2)において、不動産会社「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区。椎塚裕一社長。冒頭左写真)が、椎塚社長並びにアルデプロの創業者でオーナーといってもいい秋元竜弥氏(冒頭右写真)が深く関わる「アセットパートナーズ」、「住宅相談室」、「青山トラスト」、さらには「如月マネジメント」といったいわばダミー会社を使って不動産売買を行うことで、秋元氏に利益を流したり、アルデプロの不動産売上を水増ししている疑惑を指摘した。
 7月30日、アルデプロは2018年7月期通期(17年8月から18年7月)の連結予想修正を行っているので、今回は重大疑惑が業績予想に及ぼす影響を具体的に見てみよう。
 その7月30日のIRによれば、アルデプロの通期連結は売上高約116億円、営業利益約12億円、経常利益は約6億2000万円の赤字になるという。
 同社は前回、売上高をこの2倍にも迫る約206億円、営業利益約28億円、経常利益約8億2000万円の黒字としていたのだから大変な下方修正だ。
 分析してみたところ、今期のアルデプロのこの売上高、同社は具体的な社名は控えているが、昨年、子会社「六本木マネジメント」という合同会社で仕入れた「レオパレス21」の全国418物件の一部、それに東京都渋谷区の大型物件「勝栄ビル」(今年4月27日売却)、そして本紙指摘の前出・如月マネジメントに売却された分が主なものと思われる。
 本紙はなぜ、この如月マネージメントをダミーというのか?
 この根拠の1つは、連載(2)において、如月マネジメントがアルデプロから川崎市の土地を購入する(今年1月31日)ための資金借り入れを行った席になぜかアルデプロの椎塚社長が同席、しかも如月マネジメントの借り入れの公正証書に立会人として署名・捺印している事実を指摘した。
 今回、さらに同じほど疑惑に思わないわけにはいかない新たな証拠を入手した。

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  • 2018/08/18
  • 執筆者: Yamaoka (3:00 am)

「住友不動産」が、弱視老女に自宅明渡訴訟の不可解

 昨年10月23日、「住友不動産」(8830。東証1部。東京都新宿区)は、東京都港区虎ノ門3丁目に住む80歳近い老女Sサンを被告とする自宅明け渡し訴訟を提起した。
 地下鉄・日比谷線「神谷町」駅から数分のこの一帯には複数の寺院があり、古い住宅がまだ残っている。Sサンの木造2階建ての自宅も、父親が「俊朝寺」の土地を借り今から61年も前に建てたものだ。
 しかしここにも地上げの波が。住友不動産は12棟をまとめ、「虎ノ門3丁目計画」と名づけ、オフィスビルやマンション建設などを計画しているようだ。
 Sサン自身が語る。
「7月には大通りから自宅への入り口に鉄柵が設けられ、街灯もなくなり、目が悪い私は大通りから自宅への路地の入り口がわからず(現在は写真と異なり、完全に鉄柵で覆われている)、通りがかりの人に入り口を聞く有様です。2年ほど前には隣の家だけ解体され、その振動で自宅が傾き、ガス漏れが心配なのでお風呂など使用できず、銭湯に通っています。8月初め、初めて住友不動産の方が突如、2人見られ、『8月8日から建物を解体するから!』とだけ通告して行きました。
 住友不動産は本当に悪い。なぜ、これまで私を一度も訪ねて来なかったんでしょうか。来れば、私が住んでいることがわかるのに」
 冒頭で述べたように、訴訟中だから、さすがにいま現在、住友不動産はSサンの住み続けている自宅を強制的に解体する挙には出ていない。
 しかしながら、隣の家だけ先に解体したり、鉄柵を設けるなどの行動はSサンへの嫌がらせとも思える。
 何しろ、すでにSサンと同居していた家族はむろん、他の棟の入居者も全員引き払い、この一帯に住むのはSサンのみなのだ。
 これだけ聞けば、Sサンだけがごねて退去を拒否しているように思われるかも知れない。しかし、この地上げに深く関わっていたその道のプロは住友不動産に大きな落ち度があると断言する。
 もっとも、住友不動産の名誉のために、詳細を以下で解説する前に一言断っておくと、むろん、このSサンが今も住み続ける自宅は、登記簿を確認すると、2016年12月28日、売買により住友不動産に所有権移転している。前の所有者はSサンのご主人。そして、ご主人にはこの間、それなりの支払いがされている模様だ。
 では、何が問題というのか?

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  • 2018/08/10
  • 執筆者: Yamaoka (5:43 am)

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビの重大疑惑(2)

 本紙では今年4月から「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区。椎塚裕一社長=冒頭左写真)の問題点を本格的に取り上げ始め、今回と同じ今回と同じタイトルの(1)では、いよいよ同社並びに創業者でオーナーといってもいい秋元竜弥氏(冒頭右写真)の重大疑惑につき言及を開始した。
 具体的には、(1)ではアルデプロの不動産売買時に仲介者としてよく登場する「アセットパートナーズ」(東京都千代田区。16年10月清算結了)なる会社を取り上げ、同社は実質的に秋元氏個人に利益を回すための会社ではないかとの疑義につき解説した。
 今回は、さらに重大な疑惑である、「“身内”を使い、さも買収物件が転売でき、収益が上がったかのように見せている」のではないかという疑惑を取り上げる。
 前回(1)では、アセットパートナーズのような性格を持つ疑惑会社として「住宅相談室」(東京都新宿区。15年9月解散)、「青山トラスト」(東京都港区)の2社を上げた。この3社いずれにも、秋元氏と古くからの知り合いの同一人物が深く関係しているからだ。
 そして、この住宅相談室はアルデプロから神奈川県川崎市の土地を購入しながら、再びアルデプロが買戻し、今年1月末、“身内”と思われる会社に売却されている。
 まずは、その川崎市の不動産謄本をご覧いただきたい(下に転載)。
 それを見ると、今年5月、さらに別会社に所有権移転しているのがわかるが、この会社はいま話題になっている、ネット経由で融資を仲介するソーシャルレンディング最大手「maneoマーケット」関連企業と思われるから、なおさら興味深い。
 仮想通貨交換業者同様、新たな金融サービス業として登場したソーシャルレンディングだが、まだリスク管理体制がキチンとなされておらず、今年7月17日までに、金融庁がmaneoに業務改善命令を出したのはご存知の通り。

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  • 2018/07/13
  • 執筆者: Yamaoka (3:33 pm)

「アルデプロ」秋元・椎塚コンビの重大疑惑

 本紙は6月22日、「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区。椎塚裕一社長=冒頭左写真)が東京・代々木の地上げ絡みで提訴されていた件を報じている
 その際、この件を同社が未だIRしていないのは、その背後に、アルデプロの創業者で元社長、そして筆頭株主(35・71%)である秋元竜弥氏(冒頭右写真)に関するもっと重大な疑惑まで浮上して来るからではないとして、この1つとして、「アセットパートナーズ」(東京都千代田区。16年10月清算結了。以下、アセット略)という不動産会社を挙げ、「アルデプロの利益をこのアセットを噛ませ、抜いている疑惑」を指摘していた。
 本稿では、この疑惑を検証した。
 まずは、かつてアルデプロと取引していた告発者(仮にA氏とする)の証言を聞いていただきたい。
 このA氏、南青山3丁目の地上げの件を手伝ったことがある。確かに、アルデプロは同地の地上げにも関わっていた。
「南青山3丁目のアルデプロが所有していた物件を売却するに当たり、うちが買主との間を仲介したんですが、その手数料の一部を、コンサルティング業務委託契約を結んだことにしてアセットに約4300万円落とせといわれたんです。秋元氏にです。しかし、そもそもアセットは何も仕事をしていない。だから断りたかったんですが、秋元氏に『アセットに落とさないと、アルデとお宅との契約をひっくり返すぞ!』と脅されたので、やむなく支払ったんです。
 秋元氏は、『自分の飲み食いの領収証はアセット宛てにしてもらい、アセットで落としている』といっていました」
 また、先の業務委託契約書はA氏が出むきアルデプロの本社会議室で作られたという。そしてその際に同席したのは秋元氏、それにアルデプロの椎塚社長だけ。アセットの社長も社員もいなかったという。
「アセットの代表印を椎塚社長が持って来て押印しました。だから、私はアセットは秋元氏の会社という認識です」(A氏)
 さらに、本紙はこの契約書コピーを入手しているが、そこにはこの契約書、それに基いて約4300万円を支払うとする「報酬支払い承諾書」、それにこの2つの書面を添付してA氏にメールした記録もある。
 そのメールの差出人はアルデプロの椎塚社長で、「お世話様です。南青山の件で、アセットパートナーズに支払う契約書および支払い承諾書になります。よろしくお願いいたします」と記されている。
 そして、本紙はこの南青山3丁目のケースのように、アルデプロが不動産を売却ないし購入する前、このアセットが間に入り、同社に「手数料」が落ちるようになっているケースを、冒頭の代々木、南青山3丁目以外にも、渋谷区幡ヶ谷1丁目、中央区の銀座6丁目などでも確認している。

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  • 2018/06/22
  • 執筆者: Yamaoka (2:26 am)

「アルデプロ」、代々木問題物件地上げ巡るトラブルで浮上した疑惑の数々

 本紙では今年4月以降、収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区。椎塚裕一社長)の具体的案件を2つ取り上げている。
 1つは、コンプラ上も問題ある東京・銀座の不動産を購入したが一向に売れない件、もう1つは別の銀座のビル買収巡るトラブルで違約金訴訟を起こされている件だ。
 業績悪化、そこから来る焦りもあってのトラブルのようだ。
 さて、今回のトラブルの舞台になっている東京・代々木の地上げ物件とは「代々木会館」(冒頭写真)のことを指す。債権が入り乱れ、もうかれこれ30年以降シコっており、“東京の九龍城”なんて呼び名もあるほど。
 しかし代々木駅のすぐ横という都心の超一等地なので、地上げ出来た場合、その転売益もそれだけ大きい。しかし、こうした問題物件故、地上げは簡単ではないし、資金が潤沢でないと最後まで仕上げるのははなはだ困難だろう。
 そんななか、アルデプロが地上げに乗り出していた。ただしかなりの問題物件故、アルデプロの創業者で元社長、そして筆頭株主(35・71%)である秋元竜弥氏は野口真紀氏に依頼したようだ。
 そう、代々木会館より長くシコり、反社会勢力も跋扈していた、広大なあの南青山3丁目の地上げをなし遂げた功労者の1人ともいわれ地上げの世界で注目されている女性だ。秋元氏(アルデプロ)もこの南青山3丁目物件に関わり野口氏と面識があったというより、かつてパートナーだった。
 ところが、その野口氏が代々木会館を地上げ中、資金難からかアルデプロは突如、撤収。その間にアルデプロが買い取った所有権分の報酬(3%)が支払われないとして、野口氏が代表の「REALM INC」(東京都渋谷区)は昨年12月、3900万円の支払いを求めアルデプロを東京地裁に提訴(横写真=その訴状)。現在、係争中だ。
 ただし、冒頭の銀座ビル買収を巡る民事訴訟の方はアルデプロのIRに出ているが、こちらの方は未だIRされていない。
 この差は何のか?
 取材して行くと、なぜこちらはIRしないのがわかるような気がして来た。
 アルデプロは提訴を受け、代々木会館地上げにおける野口氏の関わりは単に相手とのアポイントなどを取ったに過ぎず、地上げを主導してその方法を発案したり、アルデプロに助言、相手と交渉して区分所有権の買い取りを実現したといったことはないので、野口氏側が求める報酬を支払う必要などないと全面的に争っている。
 だが、まず、この一連の訴訟資料を見るなどすると、すでにアルデプロの言い分にかなりの無理があると思わないわけにはいかない。
 それどころが、この地上げに登場する複数の会社について調べて行くと、アルデプロ側と組んで野口氏への報酬金支払いを渋っているのではないか、さらにはもっと重大な秋元氏に関する疑惑まで浮上して来たからだ。

閲覧数 (280416)
  • 2018/05/18
  • 執筆者: Yamaoka (2:30 am)

業績悪化で苦肉の策かーー「アルデプロ」、銀座ビル買収話巡る違約金訴訟で浮上した驚愕手口

 収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)の業績が良くない。
 17年7月期は売上高約77億円と、前期(約257億円)比の実に4分の1ほど。結果、経常利益は赤字に。不動産在庫は17年10月末で350億円と前期比36%増。本紙では4月4日、東京都中央区銀座は中央通り沿いに仕入れた物件が売れず、わずか1年半ほどでコストが約30億円も増加、150億円以上で売らないと赤字になる大型物件を抱えていることをレポートしてもいる。
 今回、お伝えする銀座ビル買収話巡る違約金訴訟の物件は、同じ銀座でも並木通りに面したビルで別物(冒頭写真の左端ビル)。アルデプロのHPでは昨年9月4日、提訴されたと報じている。現在、係争中だ。
 本紙がこの訴訟に注目するのは、あくまで相手方(原告)の言い分ながら、違約金を支払わなくても済むように驚愕の手口を用いていると主張しているからだ。
 周知のように、通常はビルを買収する契約を結びながら、約束の期日までに資金を用意できず話が流れれば売買契約額の20%相当の違約金が発生する。このビルの場合、85億円の契約だったとして、原告は17億円を要求している。
 その手口を紹介する前に、アルデプロが相当厳しい状況に置かれている根拠をさらに示そう。
 5月14日、アルデプロは第三者割当増資の払い込みが無事完了した。
 これはDESによるもので、結果、アルデプロの創業者で元社長、そして筆頭株主(35・71%)である秋元竜弥氏(上写真)が代表の「ドラゴンパワー」に対するアルデプロの債務は78億円から38億4000万円に圧縮された。
 事情通氏が解説する。
「そもそも、秋元の個人資産会社であるドラゴンパワーはアルデプロに対し社債(約48億円)と貸金(約30億円)で計約78億円の債権があった。しかし、アルデプロは不動産物件は売れない、売れても利益がほとんど出ない状況で、ドラゴンに返済はむろん金利支払いも厳しい状況。そこで今回約40億円分のDESをやって上げた。

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  • 2018/04/10
  • 執筆者: Yamaoka (11:51 pm)

<ミニ情報>服役となった大物地面師・内田マイクと積水ハウス詐欺事件

 一部では保釈逃亡中で、もう見つからないのではともいわれた、大物地面師・内田マイク(64。冒頭写真)が先月、逮捕されていた。
 東京都杉並区内の地面師詐欺事件で一審懲役7年。その後、贖罪寄付した結果、高裁で懲役6年に減刑。3000万円ともいわれる保釈金を払って保釈されていたが、ついに上告棄却となった結果だ。
 この内田の保釈逃亡説が流れたのは、別件地面師詐欺事件にもいろいろ関わっていると見られるが、その件で自分の関与が出て来たためとも。そして、そのなかには、昨年4月、JR五反田駅近くの土地取引に絡み、「積水ハウス」(1928。東証1部。大阪市北区)が約63億円騙し取られた(ただし相殺分あり実質は約55億円)件も含まれていた。

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  • 2018/04/10
  • 執筆者: Yamaoka (6:41 pm)

「かぼちゃの馬車」破たんーー「スルガ銀行」と“黒幕”の関与に注目

 大手マスコミ既報のように、首都圏で女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開する不動産会社「スマートデイズ」(東京都中央区)は4月9日、民事再生法の適用を東京地裁に申請し受理されたと発表した。(冒頭写真=ベッキー出演の同社CM)
 負債総額は債権者911名(内、シェアハウスのオーナー675名)に対し、約60億円とのこと。
 この負債規模だけ見れば、それほど注目に値しないかも知れない。
 しかし、このスマートデイズ、シェアハウスの不動産投資を一般人(主に30から50代の会社員)に持ちかけ、銀行を繋いで1軒当たり1億円超の不動産、建設費を融資させ、その物件を一括借り上げ、家賃保証する「サブリース」と呼ばれる業者だった。
 そもそも、このサブリースという方式、不動産投資家は儲からないといわれる上、スマートデイズの場合、投資家の年収を誤魔化して銀行に繋いだり、空室分の保証を実行しないなど数々の問題が指摘された。そして、こうした問題と思われる事例は本紙既報旧マンハッタンインベストメント旧プライムエージェントなど多い上、スマートデイズに加えこの2社も、融資銀行はいずれも「スルガ銀行」(8358。東証1部。静岡県沼津市)であることから、同行もサブリース業者側の問題に気づきながらも、融資実績を上げるために黙認しているのでないかとの指摘も出ている。
 そんななか、スルガ銀行の株価は下落する事態になっている(上写真のチャート)。
 また、スマートデイズは昨年10月まで「スマートライフ」、さらに13年9月までは「東京シェアハウス」(同社設立は12年8月)といっていたが、本紙既報のように、同社設立時のオーナーが、その後も背後で関わっていた可能性があり、その点も明らかにされすべきだろう。

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  • 2018/04/04
  • 執筆者: Yamaoka (4:03 am)

コンプラ上問題もーー「アルデプロ」が抱え続ける東京・銀座は中央通り物件

 収益ビル・マンションの仕入れ販売を手掛ける「アルデプロ」(8925。東証2部。東京都新宿区)は3月29日、「劣後匿名組合契約の締結、連結子会社における信託受益権の譲渡、および子会社の異動に関するお知らせ」というタイトルのIRを出した。
 このタイトルだけ見ると、不動産に門外漢の読者はちんぷんかんぷんだろうから、平易に一言でいえば、東京・銀座の中央通りという超一等地に面した物件を期限までに売却できなかったので、資金元を替えたという内容だ。
 アルデプロなどが出資する特別目的会社(SPC)が、同地(約76坪。冒頭)を取得したのは16年9月30日のことだった。その際は「ソワレ・ド・松川ビル」(地上10階地下1階)ごとだったが、同ビルは40年以上前に建てられており、購入時、すでにビルは閉鎖されておりほどなく解体。場所は新橋駅寄りの銀座8丁目とはいえ、そこはわが国を代表する銀座の中央通りという超一等地故、数カ月もすれば買い手がつき、大きな転売益を得られると目論んでいたようだ。
 推定ながら買収価格は約120億円。単純計算すると土地1坪当たり実に1億6000万円近くにもなる。
 ところが、後述するように、当初の思惑と違って1年半経たいま現在も売れないものだから、その間のコストが増大。そうなると、売値を高くせざるを得ないからますます売れにくくなる。
 また、コンプライアンス上、問題があることも売れない大きな理由と思われる。
 土地登記簿(横写真)を見ると、アルデプロなどのSPCの前の持ち主は「楽珠美」(東京都渋谷区)で、所有権変更まで70億円の根抵当権が設定されていた。この楽珠美、08年10月に社名変更されるまで「酒々井(しすい)開発」(東京都千代田区)といっていた。
 この酒々井開発の名前が全国紙の社会面に登場したのは05年5月から7月にかけてだった。
 東京ディズニーランドなどを運営する「オリエンタルランド」(4661。東証1部。千葉県浦安市)が、清掃業務の委託を通じて、結果的に巨額の利益を右翼団体幹部の関連会社グループにもたらしていることが発覚してのことだった。
 広域暴力団・松葉会の元最高顧問で、右翼団体の連合組織の名誉議長を務めた人物の親族らが経営しており、その会社は「中央興発」といい、本紙も当時、報じている
 そして、その親族のグループ会社のなかに80年代、千葉県内でゴルフ場・宅地開発をやっていた会社もあり、同社も実名公表されていたが、それが酒々井開発だった。
 ところで、前述の「当初の思惑と違って1年半経たいま現在も売れないものだから、その間のコストが増大。そうなると、売値は高くせざるを得ないからますます売れなくなる」とはどういうことか。

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  • 2018/02/27
  • 執筆者: Yamaoka (2:25 pm)

「リベレステ」社長の公私混同債権回収疑惑

 本紙では今年2月9日、「上場廃止、自己破産申請した『郷鉄工所』と、あの問題公認会計士との接点」というタイトル記事を報じている
 そのなかで、反社会勢力とも関係を持つと見られる公認会計士・堀友嗣氏が、上場廃止・自己破産申請した「郷鉄工所」(岐阜県垂井市)だけでなく、その郷鉄工の筆頭株主だった「タストン・リサイクル」(東京都世田谷区)の借入仲介もして高額手数料を稼いでいると報じた。
 そのタストン社が借りた額は実に11億円、時期は15年2月とも報じた。
 その借り入れは1年内に返済されるはずだったが、それからさらに2年ほど経過した現在も未返済となっている。
 その間に郷鉄工は上場廃止、タストン社が所有していた20%近い株は紙くずとなったとなっているのだから無理もないが、その貸し手は不動産業の「リベレステ」(8887。JQ。埼玉県草加市)。
 どういう経緯で11億円も貸したのか、リベレステの当時のIRを見ても載っていないし、同社は取材拒否なので不明ながら(ただし有価証券報告書には11億円の短期貸付金の記載あり)、上場企業が年間利益(8億7200万円。17年5月期)が軽く吹っ飛ぶ額を貸し付け不良債権化、しかもその仲介をしたのが反社と繋がる堀公認会計士となれば、株主代表訴訟の対象にもなり得、なおさらマズイのではないか。
 しかし、本紙が得た情報によれば、堀公認会計士も絡んでマズイと思われるのはこれだけではない。

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  • 2017/11/07
  • 執筆者: Yamaoka (5:57 pm)

あの京都駅前問題土地の一部、ついに売却。米系ファンドがホテル建設へ(追加情報)

 かつてあの「武富士」が地上げしようとして失敗。実に40年来シコっていた京都駅に程近い問題土地(約3300坪)の一部737坪が米系ファンドに売却され、いよいよホテル建設が始まるという。
 10月28日の第一報の追加分をお伝えする。
 京都市の土地利用の調整に係るまちづくりに関する条例第6条、7条の規程によれば、該当する開発を行う場合、事前に市に届け出し、周辺住民に説明会を開催しなければらない。その説明会は昨11月6日に行われた。
 上に掲げたのは、現地に掲げられたその説明会の概要看板だ。
 それによれば、ホテル事業を行うのは「ウィンチェスター特定目的会社」(東京都千代田区)で、ホテルは地上9階地下1階。施行は「戸田建設」ですでに決まっていることがわかる。

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  • 2017/09/27
  • 執筆者: Yamaoka (1:39 am)

自供!? あの新橋地上げ絡み変死事件の犯人に関する情報

 本紙では背後に反社の影が見え隠れし、また女性の変死事件も発生したことからウォッチしている、「NTT都市開発」(3231。東証1部)が依頼、頼まれた「京栄商事」(東京都港区)が地上げをできずトラブルになっている件だが、久々に続報をお伝えする。
 今回お伝えするのは、その地上げ対象地の一部土地を所有していた高橋礼子さんの件だ。
 彼女の所有した地上げ対象地の土地は、彼女の意思とか関係なく、何者かが勝手に第三者に所有権移転した可能性が極めて高い。それが15年4月のことで、その後の16年10月、変死体で見つかった(享年59歳。冒頭写真)。
 本紙が得た情報によれば、この所有権移転も別の女性が成りすまして所有権移転した、いわゆる地面師詐欺だというのだ。
 本紙では、彼女の土地はエンドユーザーのNTT都市開発の所有となるまでのわずか3カ月ほどの間に実に7回も所有者が代わる(上写真謄本を参照)など奇っ怪な様相を呈していることなどから、この間に登場する所有者のいずれかが所有権移転、すなわち電磁的公正証書原本不実記録・同供用容疑に関与していると推測していた。
 だが、今回もたらされた高橋さんに成りすましていたとの情報が正しければ、少なくとも現状、この間の地上げ屋と、この成りすまし女性との間には接点が見られないことから、彼ら地上げ屋が欲しがっていることを事前に掴み、まんまと地上げ屋側に売り抜けた詐欺事件の可能性も出て来た。

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  • 2017/08/17
  • 執筆者: Yamaoka (9:15 pm)

新橋地上げ(変死事件も)ーー「NTT都市開発」原告、手付金返還等請求訴訟の判決結果

 新橋の地上げを巡り、反社の影が見え隠れし、また女性の変死事件も発生するなどしていることから、本紙でこの間ウォッチしているわけだが、この地上げを依頼した「NTT都市開発」(3231。東証1部)が原告、依頼先の「京栄商事」(東京都港区)と、グループ企業の「K・T・T」(京栄商事と同住所)が被告の民事訴訟の判決が8月10日にあった。
 本紙既報のように、NTT側が、地上げを依頼した際に京栄商事に支払っていた手付け金12億円の返還と違約金の支払いを求めて今年3月に提訴していた件だ。

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  • 2017/08/04
  • 執筆者: Yamaoka (10:37 pm)

西五反田・地面師詐欺事件ーー「積水ハウス」はなぜ騙されたのか

 大手住宅メーカー「積水ハウス」(1928。東証1部。大阪市北区)は8月2日、同社HPで、東京都内の不動産を分譲マンション用地として購入しようと63億円支払ったにも拘わらず、所有者側の提出した書類のなかに真正でないものが含まれていたことから所有権移転の登記申請を却下されたとIRした。
 この物件は、JR「五反田駅」から徒歩3分ほどの西五反田2丁目の約600坪の土地。現在、閉鎖された旅館建物と駐車場になっている。
 ともかく、積水自らが地面師詐欺事件に会ったことを認めたわけだ。
 本紙はこの間、いくつかの地面師詐欺事件を報じているが大手マスコミはほとんど関心を示さなかった。それが今回大きく報じているのは、被害者が一部上場企業であり、また被害額が大きい故だろう。
 それにしても、なぜ、積水ハウスともあろう不動産取引のプロが騙されてしまったのだろうか。
(上写真=現場)

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  • 2017/07/29
  • 執筆者: Yamaoka (2:16 am)

新橋地上げ巡るトラブル。反社の影もーー「NTT都市開発」原告、手付金返還等請求訴訟の詳報

 JR新橋駅に近い環状2号線(マッカーサー通り)に面した一画(冒頭写真)の地上げを巡るトラブルで、地上げを依頼した「NTT都市開発」(3231。東証1部)が今年3月末、依頼先の「京栄商事」(東京都港区)に対し、手付け金12億円の返還と違約金の支払いを求め提訴(その代わりに、地上げ地の所有権を京栄商事に戻す)。現在、訴訟中だ。
 提訴の事実だけは今年6月3日に本紙で報じているが、その後、その詳細がわかった。また、このトラブルの背後には反社に関する疑惑など注目すべき情報も入って来たので報じる。
 なお、この地上げを巡っては、その対象地の一部所有者だった高橋礼子さん(享年59歳)が昨年10月、自宅敷地内で遺体で発見されている。高橋さんは土地を売らないと公言していて、一時失踪するなど不自然な点もあり、何者かが勝手に所有権を移し虚偽登記した可能性もあることは本紙でも既報の通り。

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  • 2017/06/22
  • 執筆者: Yamaoka (4:51 pm)

「東急不動産HD」、「サンヨーホームズ」株主総会で責任追及? ある大型物件取得巡り

「東急不動産ホールディングス」(3289。東証1部。東京都港区)、「サンヨーホームズ」(1420。東証1部。大阪市西区)共、一番集中する6月29日の前日に定時株主総会を開催するが、そこで責任を追及される可能性がある共同案件がある。
 概略を述べると、両社は共同でマンション建設などの開発が予想される大型物件を約2年前に購入した(冒頭写真)。
 だが、この購入価格は最大容積率300%を想定しなければ元が取れないものだった。ところが、現実には道路に面した一部土地を買収できなかったがために容積率は200%止まり。そのため、すでに両社はこの土地を損切りで売りに出している。
 こんな失敗に至ったのは、この物件購入は両社の一部役員が秘密裏に甘い見立てで独断で行ったためで、会社及び株主に対する背任行為ではないかというのだ。

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  • 2017/06/03
  • 執筆者: Yamaoka (2:02 am)

新橋地上げ絡み変死事件最新事情ーー死因は餓死!? 訴訟提起も

 本紙がいち早く報じた、東京は新橋駅前に近いマッカーサ通りに面した一画の地上げ対象地の高橋礼子さん(失踪時59歳)所有分が、地面師が介入した本人に成りすました違法な方法で所有権が移転したと見られる件、彼女はその間、失踪していたのだが、その後の昨年10月、地上げ対象地からわずか100メートルほどの自宅敷地内の建物と建物の間で白骨化して見つかったのはご存じの通りーーあれから早くも半年以上が経過している。その最新事情をお伝えする。
 まず、白骨化した遺体で見つかって早々、遺体に何ら傷跡がないなどとして、「事件性はない」との警察見解が報じられたが、だからといって地面師が勝手に所有権移転するなどの事件性がないとは、むろんならない。
 それどころか、ここに来て、本紙は重要な関係者からこんな情報を得ている。
「高橋さんはやはり地上げ関係で拉致されていた。そして、その間に所有権移転された。その後、彼女は隙を見て逃げだした。それが昨年3月のこと。本当なら即、警察に訴えるべきところだが、彼女は重いアル中状態で正常は判断、意思表示ができなかった。
 わずか数週間で彼女は再び姿を消すが、それはまた拉致されることを恐れ、本能的に自宅敷地の隙間で生活を。で、餓死してしまった可能性があります」
 それが変死の真相だとしたら、拉致をされていたわけだし、遺体に傷がない=「事件性がない」とはならないだろう。
 一方、問題の地上げ対象地のエンドユーザーは既報のように、「NTT都市開発」(3231。東証1部)だが、同社を巡ってもこんな注目すべき動きが起きているという。

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  • 2017/02/18
  • 執筆者: Yamaoka (6:17 am)

反社の影もーー認知症老女から11億円ビルを格安で手に入れた元上場企業地上げ子会社

 東京都港区六本木7丁目ーー東京ミッドタウンと外苑東通りを挟んで真向かいの一画に立つ6階建てビル一帯は、現在、元上場企業の地上げ子会社だったK社が地上げ中だ。
 6階建てビルの建物・土地の所有権はすでに15年2月にK社が購入。ところが、未だその一部を元の所有者が占拠していることから、現在も東京地裁において建物明渡訴訟が行われている。
 K社の前に、同ビルの地上げを担当していたのは下請け地上げ会社F社。そのF社は11年4月28日、このビル建物と土地(約70坪)の3割近くを所有するM氏の妻と息子からその権利を計2億円で購入。その結果、他の所有者も追随となり、K社は完全に同ビル乗っ取りを終えた。
 そのK社のF社からの購入価格は11億5000万円。
 したがって、F社は相当大儲けしたことになる。
 もっとも、K社にしてもこの一帯の地上げを完了すれば、エンドユーザーに高値で売れるから、11億5000万円も支払っただろう。
 それにしても、なぜ明渡訴訟なのか?
 このビル建物と土地はM一族が代々所有していた。
 M氏はあの有名焼肉チェーン店「叙々苑」の1号店を経営。それも、このビル1階でやっていたという。また、M氏の息子は区議会議員(現在、落選中)と、M一族は地元ではかなり知られた存在だった。
 一方、同ビルは都心の一等地に立つことから銀行から借り入れがあったもののそれでも十分な収入を得ていた。また、M氏の妻は夫亡き後も同ビル6階に住んでいた。F社への売却に署名・捺印したとされるのは11年4月だが、この時、すでに87歳。ここを“終の住処”とするつもりだったはずだが……(実際、その後も賃借契約で住み続け14年1月死去)。
 ところが、元区議会議員の息子は落選後も仕事をせず、再起を期して地元のあいさつ回りをしていた。そして、かなりの借金があったとされる。
 そこでF社側が接近、息子と組み、認知症だったM氏の妻を騙し、格安値段で売却させた疑惑が出ている。明渡訴訟では、それが大きな争点となっているのだ。

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  • 2016/12/23
  • 執筆者: Yamaoka (2:35 am)

猫ひろしのスポンサー「プライムエージェント」グループ、住所や社名を変更

 未上場ながら、先のリオデジャネイロ五輪マラソンにカンボジア代表として出場したお笑い芸人・猫ひろしのスポンサーとしてかなりの知名度を誇り、業績急進のなか、本紙既報のように、元従業員、さらには顧客にも提訴された投資用マンション販売会社「プライムエージェント」(東京都新宿区。上村友弥代表。小林傑オーナー=冒頭写真・同社HPより=左人物)ーーそのグループ会社も含め商号、住所変更を行っていたことがわかったので三度報じる。
 いまもHPを覗く限り、ホールドカンパニー「プライムホールディングス」、提訴された「プライムエージェント」もそのままだが、実はこの11月1日、プライムホールディングスは「ARIGATOUホールディングス」という人を食ったような社名に、プライムエージェントも11月2日に「アセットイノベーション」に代わっている。さらに関連会社「プライムエステート」も11月3日に「プロパティマネジメント」へといった具合。
 一方、住所の方もプライムホールディングスは今年6月1日、東京都新宿区から沖縄県那覇市に移転させたと思ったら7月21日、再び東京都新宿区の別の場所に戻していた。
 提訴されているプライムエージェントの方の住所は東京都新宿区のままなので、訴訟引き延ばしの意味はない。では、こうしたグループ会社も含めた社名、住所変更はいったい何が目的なのか!?
 外から見る限り、こうした変更は不可解としか思えない。このまま業績も一気に落ち込んで来るのか?
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